Sono tante le persone che negli ultimi anni, dopo una brutta esperienza con inquilini che non hanno pagato l’affitto, o che non hanno gestito bene l’immobile (danneggiamenti, mancato rispetto delle regole di buon vicinato) si sono rivolte al nostro Studio ormai sconsolate decise a non stipulare più alcun contratto di locazione, lasciare il proprio immobile vuoto rinunciando ad una preziosa integrazione delle entrate domestiche.
E la frase più frequente che sentiamo è: “….mai più…piuttosto la lascio vuota….”
- Ma perché?
- Perché lasciare l’immobile vuoto?
- Perché lasciare che un immobile deperisca?
- Perché rinunciare ad una entrata mensile?
- Non sarebbe meglio, invece, occuparlo ….utilizzando opportuni accorgimenti che ci mettano al riparo dalle brutte esperienze scontate in passato?!
La casa è stata considerata negli anni come “bene rifugio” ossia un investimento dove piazzare i propri risparmi; in passato “il mattone” ha sempre garantito un’ottima rivalutazione, una tassazione sostenibile e una relativa facilità di realizzo nel momento del bisogno, con un mercato sempre attivo e frizzante.
E’ noto a tutti che la crisi mondiale ha cambiato drasticamente gli scenari economici; oggi avere una casa (una seconda casa….) non è più così conveniente. Lo Stato Italiano si è accanito contro i proprietari imponendo tassazioni folli. La sovrabbondanza di offerta di nuovi immobili rispetto la richiesta ha fatto calare i prezzi sia nella compravendita sia negli affitti . E oggi è molto più difficile vendere una immobile senza rimetterci un sacco di quattrini.
Gli affitti -una volta considerati una sicura e continuativa fonte di reddito- oggi sono diventati un problema grave da affrontare per ogni proprietario; gli inquilini non sono più quelli di una volta, molti di essi sono in difficoltà economica a causa della crisi, e sono sempre più frequenti le problematiche che derivano dal mancato pagamento del canone di locazione e dalla modalità di conservazione dell’immobile che non rispecchia le aspettative proprietario.
È per questo che bisogna prevenire l’insorgenza dei problema nel rapporto proprietario – inquilino (locatore – conduttore) fin dalla fase contrattuale; è importantissimo che il proprietario sappia esattamente quali sono i propri diritti e i propri doveri e soprattutto le soluzioni da adottare in caso di qualsiasi problematica dovesse verificarsi durante il periodo della locazione
Il proprietario -oggi più di ieri- deve prestare la massima attenzione al rapporto contrattuale , alla propria “fonte di reddito”, e intervenire prontamente immediatamente con l’insorgenza di problemi.
Ancora una volta lo Stato Italiano non ci aiuta, la normativa di riferimento – vecchia, datata e anacronistica- non prevede quella tutela rapida ed efficace che invece un proprietario di un casa concessa in locazione ad altri vorrebbe avere .
E le clausole contrattuali, che spesso riproducono il testo di legge, non possono essere ignorate dal proprietario che di certo non può “farsi giustizia da sé“.
La tutela giudiziale concessa al locatore- proprietario di casa è, il più delle volte, lenta e costosa; e così il problema che ha indotto la proprietà a rivolgersi ad un avvocato potrebbe aggravarsi ulteriormente nel corso del tempo necessario per ottenere la pronuncia del giudice.
Ecco perché oggi è necessario approcciarsi al problema con modalità nuove e con intelligenza; occorre affidarsi un professionista che possa aiutare il locatore-proprietario ad inquadrare immediatamente la problematica, a definire quali sono i propri interessi e gli obiettivi che si vogliono perseguire, a stabilire la natura e le cause che hanno portato l’inquilino a sottrarsi ai propri obblighi e quindi ricercare una soluzione che possa dare la massima soddisfazione al proprietario con il minima spesa e soprattutto più rapido tempo possibile
Ecco allora che un problema affrontato in questi termini potrà essere limitato e circoscritto; si potrà quindi trovare una soluzione più che soddisfacenti rispetto all’approccio “contenzioso” classico.
Affinché si possano trovare accordi di composizione bonaria delle vertenze occorre però che vi sia buona volontà e ragionevolezza da entrambe le parti ; in difetto, dare avvio all’azione giudiziale potrebbe diventare inevitabile e ricorrere ai classici strumenti sarà l’unica strada percorribile.
Ecco allora che giungono inevitabilmente le ulteriori domande (e quasi sempre pesso nel medesimo ordine che di seguito si riporta)
Quanto costa andare in Tribunale?
Quanto tempo ci vuole?
Il professionista preparato e competente sarà in grado di indicare con precisione quelli che saranno i costi e i tempi dell’azione
Il valido professionista potrà altresì concordare con il proprio assistito forme, modalità e tempi di pagamento delle “spese di giustizia” che si sviluppano pian piano durante tutta la durata dell’azione, così da renderle maggiormente sostenibili.
Il valido professionista potrà anche consigliare il proprio assistito di ricorrere (o meno) a molteplici e/o alternative azioni (come ad esempio in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dell’inquilino dare avvio all’azione di sfratto mirata alla liberazione dell’immobile e contestualmente al decreto ingiuntivo per il recupero del credito); tutto ciò sempre, ovviamente, valutando di dare avvio ad idonea fase di indagine sulle possibilità economiche e reddituali dell’inquilino e sulla sua solvibilità
Il professionista -oggi- non deve limitarsi ad applicare “ottusamente” le regole del codice civile.
Il professionista deve soprattutto guidare il proprio assistito e indicare qual’è la soluzione più adatta alle esigenze di quest’ultimo, ragionando “fuori dagli schemi” adeguando il proprio approccio “classico” ai tempi attuali.
Si consiglia pertanto di affidarsi a validi professionisti del settore di comprovata serietà ed esperienza fin dalla fase di stipulazione del contratto ed immediatamente all’insorgenza di ogni problematica così da rendere ancora conveniente utilizzare l’immobile come fonte di reddito. …piuttosto che rinunciarvi prima ancora di averci provato.
Quindi per concludere le passate (brutte) esperienze non devono indurre ad esclamare “mai più la mia casa in affitto. Piuttosto la lascio vuota ”; con l’ausilio di personale qualificato è possibile mettere a reddito l’immobile e trarne un beneficio economico tangibile limitando al minimo i rischi ad esso connessi.
