Tante volte si rivolgono al nostro Studio Clienti – Locatori, proprietari immobiliari- con problematiche derivanti dal mancato incasso di canoni locazione
Quasi sempre gli stessi Clienti ci riferiscono di avere temporeggiato prima di arrivare da noi e di avere più volte invitato l’inquilino a saldare la propria morosità.
Ma … se arrivano da noi, è perché gli sforzi compiuti si sono rivelati vani.
Perché è opportuno rivolgersi tempestivamente a un Legale, anziché temporeggiare?.
Ve lo spiego subito.
Cercare di comprendere un inquilino in difficoltà è un approccio lodevole. Avviare indistintamente azioni di giudiziali gravose a carico del conduttore potrebbe non essere sempre la soluzione migliore, nè per l’nquilino e neppure per il proprietario.
Il consiglio che diamo ai nostri clienti è quello di approfondire l’analisi della situazione, inquadrandola correttamente, per poter valutare se la difficoltà monetaria del conduttore è solo momentanea oppure se ha radici più profonde e, ahimé, più difficilmente risolvibili.
Nel primo caso – difficoltà momentanea – (com’è ad esempio un limitato periodo di cassaintegrazione con salario ridotto) dovrebbe essere valutato in maniera assai diversa da una situazione ben più grave quale potrebbe essere la perdita del lavoro.
Un inquilino che è sempre stato regolare nel pagamento del canone e nel rispetto di tutti i propri obblighi economici, merita indubbiamente un certo grado di comprensione e di “pazienza” qualora si venisse trovare in una situazione di difficoltà; – ancor più per causa a sé non imputabile.
Allora, attraverso un “dialogo” (che non dovrebbe mai mancare) tra proprietario dell’immobile e inquilino, si potrebbe trovare consensualmente – ad esempio- una soluzione di “riduzione temporanea” del canone che tenga conto del periodo di difficoltà dell’inquilino e che preveda un ritorno alla normalità non appena la situazione di difficoltà venisse a cessare, tornando ad essere quella originaria e, perché no, di “recupero futuro” del credito (oggi sospeso solo temporaneamente).
La riduzione, qualora concertata e formalizzata, potrebbe essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, con corrispondente riduzione dell’imposizione fiscale a carco del proprietario che, diversamente, si troverebbe costretto a versare le imposte dovute sull’intero canone, sebbene non percepito!
Si badi bene. Tutto ciò si tramuterebbe in un vantaggio non solo per l’inquilino ma anche per il locatore, che alla fine vedrebbe una situazione ordinaria – benché gestita temporaneamente in maniera “eccezionale” – che continua a produrre gli effetti voluti; l’immobile messo a reddito continuerà comunque generare il reddito voluto.
L’allarme derivante dalla difficoltà “temporanea” potrebbe rientrare in breve tempo e diventare presto un lontano ricordo.
Ma non si fraintenda.
Non sempre la situazione di morosità deriva da eventi esterni, imprevisti ed imprevedibili. Non sempre si possono ipotizzare e prevedere tempi migliori all’orizzonte.
Non sempre una situazione è risolvibile “stragiudizialmente”
Tante volte la morosità dell’inquilino deriva da una gestione non corretta delle risorse economiche e da una carenza di liquidità “cronica” in capo al conduttore.
In tal caso, allora, l’approccio potrebbe e dovrebbe essere diverso e sicuramente più rigido. E ciò non significa che non debba comunque esserci un dialogo tra le parti coinvolte (proprietario/inquilino – locatore /conduttore).
Bensì che i patti – già stabiliti con contratto- devono essere immediatamente richiamati e che la loro mancata osservazione dev’essere affrontata e riportata alla normalità in maniera ferma e senza esitazione.
Occorre inevitabilmente richiamare i principi di puntualità ed integralità dei versamenti, ricordare che gli equilibri contrattuali – la corrispettività delle prestazione – non dovrebbe mai venire meno!
Il caso di un inquilino che, nella gestione della propria ordinaria routine domestica, non riesce a far fronte con regolarità al pagamento del canone può essere valutato come ancor più grave di un caso “straordinario” come quello già descritto (inquilino che – solo temporaneamente – è stato posto in cassa integrazione).
Ecco allora che noi confronti del moroso, ovvero del ritardatario “cronico” la flessibilità del Locatore nel percepire i canoni pattuiti deve essere utilizzata con parsimonia.
L’esperienza accumulata negli anni ci ha sottoposto diversi casi in cui l’inquilino incomincia con un breve ritardo nel versamento del canone appellandosi alla pazienza del locatore fintantoché, ad esempio, “…non prenderò il prossimo stipendio…”. Ed ancora, l’inquilino versa importi minori promettendo pagamenti maggiori nei mesi successivi, non appena giungerà “…la tredicesima…” , o “….la quattordicesima..” o ancora “…non appena saranno pagati gli straordinari..:”
Ancora una volta si richiamano principi di dialogo ed elasticità, ma l’attenzione all’importo di morosità accumulato deve essere costante. E il solco da segnare dovrà ugualmente essere ben evidente per sapere fin dal principio il limite oltre il quale non bisogna andare!
- Una morosità di 1 mese, in genere, non dovrebbe preoccupare più di tanto.
- Una morosità di 2 mesi, dovrebbe invece far alzare la soglia di allerta.
- Una morosità di 3 mesi rende non più rinviabile un fermo richiamo alla regolarizzazione e, preferibilmente, l’intervento di un legale che possa aiutare a risolvere la situazione riportando equilibrino nel rapporto contrattuale
- Una morosità maggiore rende la situazione ormai grave e difficilmente recuperabile
L’INTERVENTO DEL LEGALE
L’intervento del legale non deve essere necessariamente inteso come l’azione di sfratto avanti al Tribunale, l’esecuzione del rilascio dell’immobile con l’intervento dell’ufficiale Giudiziario e, così via , fino al completamento dell’iter che porterà alla liberazione dell’immobile.
L’intervento del legale dovrebbe essere invece visto come una semplice (ed esperta) modalità di gestione della problematica; il professionista potrebbe sapere come intervenire per risolvere una situazione che è andata solo temporaneamente fuori dai binari
Un Legale esperto saprà essere incisivo e determinato nell’imporre all’inquilino un rientro dalla situazione di scoperto (ancora non grave) aiutando quest’ultimo a riprogrammare i propri impegni, a ristabilire le corrette priorità nell’affrontar gli obblighi economici. Il distacco emotivo e l’assenza di coinvolgimento personale aiutano ad affrontare meglio e positivamente la problematica.
Una morosità di due – tre mesi (ipotizzando 500 euro/mese) potrebbe essere recuperata – ad esempio – con versamenti aggiuntivi di euro 150- 200/mese, ad integrazione dei futuri canoni di locazione, cosicché nell’arco di un semestre venga ristabilita la normalità.
Altra soluzione potrebbe essere l’accesso al credito al consumo, di rapida erogazione e limitato importo, con acquisizione da parte dell’inquilino della liquidità necessaria per far fronte ai propri impegni; pattuizione del rimborso all’Istituto finanziatore con tempistiche e modalità che non coinvolgeranno il Locatore.
La regola che osserviamo nel nostro Studio è tassativa e inderogabile; da quando ci viene affidata una pratica la situazione di esposizione debitoria deve rientrare, deve migliorare! Se ciò non avviene, non stiamo percorrendo la direzione giusta e bisognerà adottare immediatamente strategie alternative.
E se l’inquilino non riesce a pagare l’arretrato?
Ove non si riuscisse a risolvere bonariamente la problematica, la questione sarebbe già nelle mani del Legale, il quale potrebbe agire (a questo punto) giudizialmente in maniera rapida ed efficace, senza ulteriori inutili e costose perdite di tempo.
Perché il vero costo (onere) dello sfratto è il tempo impiegato per avviarlo, ottenere la condanna (al rilascio dell’immobile) ed eseguirla.
Ma di questo ci occuperemo in un prossimo articolo
